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강남역 야경

서울시가 한국감정원에 의뢰, 지난 6월 17일부터 8월 25일까지 서울지역 33개 상권 내 중대형매장 728동 5,035호를 표본으로 실시한 <2015년 서울시 상가임대정보 및 권리금 실태조사> 결과를 2일 발표했습니다.

서울지역 중대형상가의 평균 환산보증금은 3억 3,500만 원이며, 평균 계약기간은 6.1년인 것으로 나타났습니다. 권리금은 1층 기준으로 평균 9,000만 원 정도며, 이 권리금을 회수하는 데는 2.7년이 소요되는 것으로 조사됐습니다.

이번조사는 ▲도심(광화문, 동대문, 명동, 서울역, 종로, 충무로) ▲강남(강남대로, 도산대로, 서초, 신사, 압구정, 청담, 테헤란로) ▲신촌마포(공덕역, 신촌, 홍대·합정) ▲기타(건대입구, 경희대, 군자 등 17개) 등 4개의 중심상권과 시 단위의 통계 산출을 위한 중심상권 외의 지역인 '비상권'을 포함한 총 5개 광역상권을 대상으로 진행됐습니다. 5개의 광역상권은 다시 33개의 하위상권으로 세분화됩니다.

조사대상 상가는 모두 5,035호이며, 이 가운데 상가건물임대차보호법 적용 기준인 환산보증금 4억 원 미만에 해당되는 점포는 전체의 77.7%인 3,910호로, 4억 원을 초과하는 점포는 22.3%인 1,255호로 각각 나타났습니다.

광역상권별 평균 환산보증금 현황

서울 도심지역 하위상권별 환산보증금 현황

또한, 서울전체의 평균 환산보증금은 3억 3,560만 원이었으며, 강남 지역이 5억 5,579만 원으로 가장 높고, 도심 지역이 3억 7,415만 원, 신촌마포 지역이 2억 8,669만 원으로 그 뒤를 이었습니다.

특히, 우수한 접근성을 바탕으로 유동인구가 풍부한 상위 5개 상권인 명동, 강남대로, 청담, 혜화동, 압구정의 평균 환산보증금은 7억 9,738만 원으로, 이는 하위 5개 상권(상안동, 충무로, 용산, 동대문, 목동)의 평균 환산보증금 1억 3,674만 원의 약 5.8배에 달하는 수준입니다.

② 상가임대정보 – 임대기간 및 임대료

계약기간에 대한 조사결과를 살펴보면, 평균 현계약기간은 도심과 강남 지역이 2년, 신촌마포와 기타 지역이 2.1년이었습니다. 총계약기간(갱신계약으로 누적된 임대기간 전체)은 도심이 6.6년으로 가장 길었고, 강남은 5.5년, 신촌마포는 5.2년, 기타지역은 6.3년으로 나타났습니다.

서울전체의 총계약기간 평균은 6.1년으로 ‘상가건물 임대차보호법’상 임차인이 갱신계약을 요구할 수 있는 5년을 웃돌아 갱신계약 요구 기간 연장이 필요한 것으로 분석됩니다.

또, ‘상가건물 임대차보호법’ 상 보증금 우선변제 임차인의 범위는 ‘환산보증금 6,500만 원 이하’로 규정돼있으나 실제 환산보증금 6,500만 원 이하 상가는 12.6%에 불과한 것으로 나타났습니다. 이에 시는 우선변제기준을 상향조정하거나 환산보증금을 이미 지불한 계약 보증금으로 변경해 보호대상을 확대하는 방안에 대해 검토할 예정입니다.

단위면적(㎡)당 임대료의 경우, 도심지역이 10만 5,800원으로 가장 높았고, 강남은 7만 7,600원, 신촌마포는 5만 1600원 순이었습니다.

2년 전인 2013년 3분기에 비해 서울지역 상가 임대료는 평균 1.9% 상승한 반면, 신촌마포(3.8%), 강남(3.3%), 도심(2.3%)지역은 상대적으로 크게 올랐습니다. (임대료 : 보증금을 월세로 전환산출)

③ 상가 권리금 현황

한편, ‘지역별 평균 권리금’을 조사한 결과(1층 기준), 강남 9,875만 원, 신촌마포 9,272만 원, 기타 9,241만 원, 도심 5,975만 원으로 나타났습니다. 1층을 기준으로 한 단위면적(㎡)당 권리금의 경우, 서울전체는 145만 9,000원 강남은 199만 2,000원, 신촌마포는 166만 1,000원, 기타지역은 137만 1,000원, 도심은 89만 4,000원으로 각각 조사됐습니다.

광역상권별·층별 권리금 평균 현황

업종별로는 ‘도소매업’이 평균 9,846만 원으로 가장 높았고, ‘숙박 및 음식점업’이 9,202만 원, ‘예술 및 스포츠’, ‘여가업종’이 5,000만 원 순으로 업종별 권리금이 편차를 보였습니다.

권리금 회수에 소요되는 기간은 평균 2.7년이었으며, 지역별로는 신촌이 4년, 기타지역은 2.7년, 도심은 2.5년, 강남은 1.8년이었습니다. 층별 권리금은 1층이 9,007만 9,000원으로 가장 높았습니다.

④ 상가건물 임대차보호법 개정안 건의

서울시는 이번 조사결과를 바탕으로 <상가건물 임대차보호법>개정안을 지난 11월 25일 법무부와 국회에 제출했습니다. 주요내용으로는 ▲임차인의 '계약갱신요구권' 현행 5년에서 10년으로 확대 ▲현재 9% 이내인 임대료 인상율을 시·도 실정에 맞게 지방자치단체 조례에 위임 ▲우선변제권의 기준을 보증금으로 변경 등입니다.

그밖에 권리금 시장의 투명성을 높이기 위한 ‘권리금 실거래가 신고제’의 도입과 권장규정인 '표준권리금 계약서 작성' 의무화 등의 내용도 담았습니다.

김용복 서울시 경제진흥본부 창조경제기획관은 “서울시가 준비하고 있는 장기안심상가, 상가매입비 융자 등을 통해 임차상인들이 안정적 영업활동을 할 수 있는 분위기를 조성하도록 하겠다”며 “상가건물 임대차 보호법 개정으로 임차인 보호가 강화될 수 있도록 국회, 중앙정부와 긴밀히 협력할 것”이라고 덧붙였습니다.

☞ '2015 상가임대정보 및 권리금 실태조사' 전문 PDF

문의 : 소상공인지원과 02-2133-5540