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경제전문기자 명순영의 재테크톡 115

최근 전셋집 부족과 이에 따른 전셋값 상승세가 터무니 없다 싶을 정도다. 오죽하면 ‘미친’ 전셋값이라는 말이 붙었을까 싶다.

전세 공급이 절대적으로 부족해지자 전세가격은 2009년 3월 이후 75개월 연속 상승세를 이어가는 중이다. 매매가 대비 전세금 비중은 70%를 넘어섰다. 전세 물량의 주 수요층인 20~30대 직장인이 선호하는 서울 시내 교통 중심지는 80%를 웃돈다.

전세금이 매매가에 근접해가자 행여 나중에 전세금을 돌려받지 못하면 어쩌나 걱정하는 세입자가 많다. 예를 들어 매매가 4억 3,000만 원인 25평 아파트 전세금이 3억 4,000만원이라고 치자. 그런데 집주인은 대출금은 6,000만 원을 갖고 있다. 전세보증금과 대출금을 합쳐도 집값에 못 미치지만 아파트 가격이 떨어진다거나 근저당이 설정된 이상 대출금이 늘어날 수도 있다. 이른바 '깡통전세'가 될 수 있다는 얘기다.

실제로 전세가율이 높아지자 집주인이 빚을 갚지 못해 살고 있는 집이 법원에 넘어가 전세금을 온전히 되돌려 받지 못하는 경우가 5건 중 1건에 달했다. 전셋값 폭등에 따른 세입자 불안감은 어느 때보다 심한 것 같다.

전세금이 매매가에 육박하자 보증보험 가입자 증가 추세

소중한 전세 보증금을 보장받을 수 있는 방법이 없을까. 대안이 될 수 있는 것이 전세 보증보험 제도다. 보증료가 필요하지만 2년 동안 돈 떼일 걱정을 덜어내는 비용으로 생각해볼 수 있다. 실제 전세금 보증보험 가입자가 꾸준히 늘었다. SGI서울보증 전세 보증보험 가입건수는 2012년 9,800여건에서 2014년 말 1만 2,900여건으로 30% 가량 증가했다. 건 당 보증 액수는 약 9500만원에서 약 1억 1,700여만 원으로 증가해 높아진 전셋값이 반영됐다. 2013년 4분기 가입이 시작된 대한주택보증의 전세 보증보험 역시 2014년 5,884건, 1조 589억 원을 기록했다.

전세금을 안전하게 돌려받으려면 몇 가지 장치를 둬야 한다. 가장 기본적이고 중요한 것이 확정일자를 받아두는 것이다. 전세계약을 하자마자 주민센터(옛 동사무소)에 들러 확정일자를 받아두고, 전입신고를 해두면 이후 집주인이 대출을 받아 갚지 못하는 경우가 생길 때 전세금 먼저 보호받게 된다. 또는 집주인 동의 아래 전세권 설정 등기를 해두는 것도 안전한 방법이다.

그러나 세입자가 확정일자를 받기 전 집주인이 은행 대출을 갖고 있다면 전세금보다 먼저 상환을 받을 수 있는 우선순위가 생긴다. 반면 보증보험은 기존 대출에 따른 선순위 채권이 있더라도 전세금을 전액 보장받을 수 있다는 점에서 세입자에게 유리하다. 보증금액의 0.15%(대한주택보증)~0.192%(SGI서울보증)인 보증요율도 보증금의 0.24%인 등기 설정비용에 법무사 비용을 추가 부담해야 하는 전세권 설정 등기보다 저렴하다. 올해 말 부터 중개업소에서 직접 가입도 가능해진다.

단 계약 시 보증보험 가입 여부에 대해 집 주인과 협의가 필요하다. SGI서울보증의 전세금보장신용보험의 경우 보험가입 안내문과 개인 정보 수집 이용 제공 필수 동의서에 임대인의 날인이 필요하다. 대한주택보증의 경우에도 채권양도 통지서를 내용증명으로 통지해야 해 집 주인이 이를 받지 않을 경우 가입이 불가능하다.

가장 궁금한 질문, 앞으로 전세시장이 안정될 수 있을까. 불행히도 전문가 의견은 부정적이다. 연 1% 초중반의 초저금리 기조가 유지되며 집주인은 전세 대신 월세를 선호하는 추세가 이어지리라는 판단이다. 은행에 예치해도 한 해 받는 이자가 얼마되지 않기 때문에 상대적으로 수익이 좋은 월세를 선택하는 것이다. 지난해 주거 형태 중 월세 비중이 23.9%로 전세거주(19.6%)를 처음으로 앞질렀다는 점이 이를 말해준다.