민간임대주택법 개정…세제지원 보완조치 핵심은?
최준석 마을세무사
발행일 2020.08.14. 14:48
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (37) 민간임대주택법 개정에 따른 보완조치
2020년 7월 11일에 민간임대주택법이 개정이 되어 매입, 건설 단기민간임대주택(4년) 및 매입 장기일반민간임대주택(8년, 아파트) 등록이 폐지가 되었습니다. 또한 민간임대주택법의 개정으로 앞으로 임대의무기간이 경과하면 등록이 직권으로 말소가 됩니다.
그럼 예전에 등록한 임대주택의 경우 세법에 영향을 받을 수가 있습니다. 특히 단기민간임대주택(4년)을 등록한 경우, 4년 경과 후 자동 등록 말소가 되어 5년 의무임대기간 준수를 요구하는 세법상 혜택을 받을 수가 없게 되었습니다.
2020년 8월 7일 기획재정부에서는 납세자에게 불이익이 돌아가지 않도록 보완조치를 내놓았습니다. 추후 입법을 통하여 꼭 확인하시길 바랍니다. 그 중 가장 큰 핵심인 양도소득세 중과 및 거주주택 비과세 적용을 자세히 알아보겠습니다.
1. 의무임대기간 미충족시에도 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제
1) 현행
세법상 일정요건 충족시 5년 이상 의무임대를 하는 경우 조정지역 중과를 배제 합니다.
2) 보완책
① 직권 말소
민간임대주택법 개정으로 4년 임대의무기간이 경과 되는 경우 직권으로 말소가 되어 5년 의무임대 기간을 충족할 수 없게 됩니다. 이를 보완하여 4년 의무임대를 하는 경우 양도세 중과되지 않습니다.
② 자진 말소
민간임대주택법 개정으로 임대의무기간이 경과하기 전에 세입자의 동의가 있으면 임대 등록을 말소할 수 있습니다. 이런 경우에도 임대의무기간 1/2 이상이 경과하고 자진 말소한 날부터 1년이내 해당 주택을 매도하는 경우 양도소득세 중과 되지 않습니다.
2. 의무임대기간 미충족시에도 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용
1) 현행
하나의 주택에서 2년이상 거주한 주택과 세법상 일정요건을 충족한 5년 이상 임대주택을 보유한 자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 임대주택은 주택수 산정에서 제외되고 거주주택은 비과세가 가능합니다.
2) 보완책
① 등록 말소 후에도 거주한 주택을 5년 이내 매도시 비과세 가능
민간임대주택 개정으로 4년 임대의무기간이 경과 되는 경우 직권으로 말소가 되어 5년 의무임대 기간을 충족하지 못하는 경우에도 5년 이내 매도시 양도소득세 비과세를 인정합니다.
② 이미 비과세를 받은 경우
이미 거주주택을 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후라도 자진 또는 직권말소 되는 경우에도 양도소득세는 추징이 되지 않습니다.
3. 추가적인 보완책
세법상 임대기간과 민감임대주택법에 사이에 임대기간이 차이가 발생하여 혜택을 못 받는 경우에도 이번 보완책으로 임대등록일부터 자진 또는 직권 등록말소일 까지 세제 혜택이 유지 됩니다.
1) 임대소득에 대한 세액 감면
2) 종합 부동산세 합산 배제
3) 법인세 추가세율 적용 배제
| ※ 서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다. |
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