알쏭달쏭 세목별로 달라지는 ‘주택수’ 산정기준

최준석 서울시 마을세무사

Visit5,934 Date2020.01.31 13:12

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (15) ‘양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세, 취득세’ 적용시 주택수

현재 세법에서는 ‘주택수’에 따라서 법 적용을 달리하고 있습니다. 그런데 양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세 그리고 취득세에서 주택수 산정기준이 조금씩 다릅니다. 오늘 칼럼에서는 세법마다 달라지는 주택수 산정방법을 알아보겠습니다.

■ 양도소득세

양도소득세에서 주택 1채(9억 이하)의 경우 비과세, 하지만 조정지역 2주택 이상인 경우 10% 또는 3주택의 경우 20% 중과가 되므로 주택수 산정이 매우 중요합니다.

1. 1세대(동일 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가구)의 세대 구성원의 주택수는 모두 포함하여 산정.
2. 배우자 공동 소유 : 배우자 공동 소유시 1주택.
3. 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 보며, 소수 지분자는 주택수 계산시 제외

[사례]
1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(모두 조정지역, 동일세대) : 1세대 구성원 주택수는 모두 합산하므로 3채 보유
1) 공동소유 주택A 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용
2) 아버지 주택B 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용
3) 자녀 주택C 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용

[TIP] 30세 미만 자녀가 세대분리를 하고 중의소득 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 별도 세대로 인정. (미성년자 제외)

■ 종합부동산세

종합부동산세에서 주택수에 따라 3주택 및 조정지역 2주택의 경우 세율이 1주택과 달리 적용되므로 중요합니다. 또한 다음 연도 세부담 상한에 영향을 미칠 수가 있습니다.

1. 종합부동산세는 인별 과세이므로 세대원의 주택수를 합산하지 않음.
다만, 1세대 1주택 공제(9억 원) 판단시 세대 주택수는 합산합니다.
2. 배우자 공동소유 : 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄.
3. 공동 상속주택의 경우 “⓵지분율이 20% 이하 & ⓶지분상당 공시가격(공시가격 × 지분율)이 3억 이하”인 경우 주택수에서 제외
주의: 공동소유 지분은 주택 수에서 제외되지만, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세됨, 또한 1세대 1주택 공제(9억) 여부 판단시에는 주택수에 포함

[사례]
1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(모두 조정지역)
1) 아버지 2주택(주택A 지분 50%, B주택) : 종부세 세율 적용시 2주택 세율 적용(공제 6억)
2) 어머니 1주택 : 종부세 세율 적용시 1주택 세율 적용(공제 6억)
3) 자녀 1주택 : 종부세 세율 적용시 1주택 세율 적용(공제 6억)

[TIP] 세율 적용시 인별 주택수를 산정, 공제금액 9억 산정시 세대 주택수 합산
1세대 1주택의 경우 = 해당 주택 공시가격 – 9억
다주택자의 경우 = 인별 보유주택 공시가격 – 6억

■ 주택임대소득세

주택임대소득세는 1주택(9억 이하) 소유자의 경우 과세 제외가 되고, 3주택 이상의 경우 전세보증금에 대한 간주임대료가 과세되므로 주택수 산정이 중요합니다.

1. 주택임대소득세(간주임대료) 계산시 주택수는 소유자 별로 판단하지만 부부가 가지고 있는 주택수는 합산, 즉 동일세대 자녀의 주택수는 제외
2. 공동소유 : 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봄. 다만 2명이 공동으로 소유하고 있는 지분이 동일하다면 그 중 신고하는 1인의 주택으로 봄.
3. 간주임대료 과세대상 주택수 및 전세보증금 합계액에서 “⓵40㎡ & ⓶기준시가 2억”인 소형주택은 주택수에서 제외

[사례]
1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 어머니 소형주택C, 자녀 주택D(9억 이하)
* 소형주택의 경우 주택수에서 제외
1) 아버지 2주택 소유 : 주택A 50%와 주택B 월세 소득 과세(전세 보증금 과세 제외)
2) 어머니 2주택 소유 : 주택A 50%와 주택C 월세 소득 과세(전세 보증금 과세 제외)
3) 자녀 1주택 소유 : 9억 이하 주택C의 하나만 소유 과세 대상 아님.

[TIP] 3주택 이상의 경우에 전세보증금에 간주임대료가 과세 대상이 됨. 위 사례에서 2주택으로 판정되었으므로 전세보증금이 있다고 하여도 과세되지 않음. 소형주택 월세 소득은 과세 대상.

■ 취득세

1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 1~3%의 주택 유상거래 특례세율 적용을 배제하여, 4%의 일반 취득세율을 적용하게 됩니다.

1. 취득세 주택수 산정은 1세대가 보유하는 주택을 합산.
2. 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 하며, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된 것으로 간주.
3. 공동소유 : 지분으로 주택을 소유하는 경우도 1개의 주택으로 산정되지만, 부부 등 세대 내에서 공동소유하는 경우는 세대원이 각각 소유하는 것이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정.

[사례]
1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(미혼 30세 미만 세대 분리)
1) 아버지가 추가로 주택 취득시 4주택 세율 적용
2) 어머니가 추가로 주택 취득시 4주택 세율 적용
3) 자녀가 추가로 주택 취득시 4주택 세율 적용

[TIP] 미혼인 30세 미만 자녀가 세대 분리가 되어도 주택수 산정시 합산

■ 세목별 주택수 산정방법
구분(세목) 양도소득세 주택임대 소득세 종합부동산세 취득세
주택수 계산 세대합산 배우자 합산 인별 세대합산

※ 서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.

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