'12.16 부동산 대책'으로 달라지는 세금 정보 4가지

최준석 서울시 마을세무사

발행일 2020.01.03. 17:28

수정일 2020.01.10. 11:05

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (12) ‘주택시장 안정화 방안’ 이후 달라지는 것

정부에서 집값을 안정화하기 위해서 지난 12월 16일 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’(부동산 대책)을 발표했습니다. 이중 주요한 내용을 정리해 보았습니다. 법이 개정되는 경우 적용시기를 꼭 확인하시길 바랍니다.

1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

[현행] 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용

보유기간	3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년 이상
1주택	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
다주택	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30%

* 2020년 1월 1일부터 1세대 1주택에 해당하는 고가주택은 2년 이상 거주하고 양도해야 연간 8% 장기보유특별공제 적용

[개정] 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가

보유기간		3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년 이상
1주택	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
다주택		6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30%

■ 사례적용

[가정] 1주택자가 고가주택 취득일로부터 5년(거주기간 2년) 경과 후 양도
[현행] 5년 × 8% = 40%
[개정] 보유 5년 × 4% + 거주 2년 × 4% = 28%
Tip. 10년 보유 2년 거주시 최대 32%로 차이가 발생하므로 양도시점을 점검할 필요가 있습니다.
[적용시기] 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용

2. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축

[현행] 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택
* 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도
[개정] 신규주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

■ 사례적용

[현행] 2017년 8월 1일 A 주택 취득, 2019년 12월 16일 B 주택 취득
→ 2019년 12월 16일로부터 2년 내 A주택 양도시 일시적 2주택 비과세 가능
* 2019년 12월 17일 이전에 취득하였으므로 종전 규정 적용
[개정] 2017년 8월 1일 A 주택 취득 2019년 12월 17일 B 주택 취득
→ 2019년 12월 17일로부터 1년 내 A주택 양도 및 B주택 1년 내 해당 주택 전입해야 합니다.
[적용시기] 2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 주택에 적용
* 대책 발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전 규정 적용

3. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

[현행] 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 분양권 미포함
[개정] 다주택자가 조정지역대상지역 내 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권 포함

■ 사례적용

[가정] 조정지역 2주택 + 분양권 1개 → 조정지역 1주택 양도시
[현행] 10% 중과 세율 적용 (분양권을 주택수 산정에 미포함)
[개정] 20% 중과 세율 적용 (대책 이후 분양권 주택수 산정에 포함)
Tip. 1세대1주택 비과세 여부를 판단할 때는 분양권은 주택수에서 제외됩니다.
[적용시기] 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용

4. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

[현행] 다주택자가 조정대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%, 3주택자 20%) 및 장기보유특별공제 배제
[개정] 다주택자가 조정대상 지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

■ 사례적용

[가정] 2주택자가 한 주택을 15년 이상 보유하고 2억원의 양도차익이 발생하는 경우
[현행] 2억원 × 48% － 1,940만원 = 76,600,000원 (양도소득세율 38% + 2주택자 10% 중과 적용)
[개정] 2억원 × (1-30%) × 35% － 1,490만원 = 34,100,000원 (2주택자 중과 배제, 15년 이상 보유한 경우 양도차익 30% 공제 적용)
* 단순 비교를 위해서 기본공제 및 지방세 고려하지 않음
[적용시기] 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용

[참고] 양도소득세율표

과세표준	세율	누진공제	계산법
12,000,000원 이하	6%	-
12,000,000원 초과 46,000,000원 이하	15%	1,080,000원	과세표준금액 × 15% -108만원
46,000,000원 초과 88,000,000원 이하	24%	5,220,000원	과세표준금액 × 24% -522만원
88,000,000원 초과 150,000,000원 이하	35%	14,900,000원	과세표준금액 × 35% -1490만원
150,000,000원 초과 300,000,000원 이하	38%	19,400,000원	과세표준금액 × 38% -1940만원
300,000,000원 초과 500,000,000원 이하	40%	25,400,000원	과세표준금액 × 40% -2540만원
500,000,000원 초과	42%	35,400,000원	과세표준금액 × 42% -3540만원