[The아이엠피터] 이제 임차인 눈물 그만~

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Visit649 Date2017.09.01 07:00

쫓겨날 위기에 처한 임차인들의 절박한 외침 ⓒnews1

쫓겨날 위기에 처한 임차인들의 절박한 외침

서울시 정책 알기 쉽게 풀어드려요 (13) 찾아가는 자영업지원센터

2016년 우리나라 자영업자는 557만 명입니다. 2015년 OECD 주요국 기준 우리나라의 자영업 비율은 25.9%로 그리스 (35.2%) 다음으로 제일 높습니다.(일본은 11.1%)

자영업자 중 전체의 51.8%가 매출액이 4,600만 원 미만입니다. 직원이 한 명도 없는 자영업자도 전체의 82%나 됩니다.(2015년 기준 392만 8,000 개)

자영업자의 60.7%가 남성이며, 전체 중 50대가 32.4%로 가장 많습니다. 지역별로는 경기도(23.8%)가 제일 많고, 서울(21.8%), 부산(7.0%) 순입니다.

우리나라의 자영업 비율은 다른 나라에 비해 높지만, 매출액이나 직원 수를 보면 영세합니다. 자영업자 대출 금액만 520조가 넘지만, 높은 임대료 등으로 수익률은 점점 낮아지고 있습니다. 오죽하면 ‘조물주 위에 건물주’라는 말도 있습니다.

우리나라의 자영업자의 비율은 25.9%로 그리스 다음으로 가장 높다. (OECD 주요국 기준)

우리나라의 자영업자의 비율은 25.9%로 그리스 다음으로 가장 높다. (OECD 주요국 기준)

상가 임대차 분쟁 유형, ‘권리금’이 절반 이상

자영업자와 상가 임대는 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 상가를 임대하는 건물 소유주와 임차인 사이가 원만하면 좋겠지만, 상가 임대 관련 분쟁은 끊임없이 나옵니다.

서울시가 운영하는 ‘서울시 상가건물임대차 분쟁조정위원회’에 따르면 최근 2년 6개월간 상가임대차 분쟁 중 가장 많은 유형은 ‘권리금'(58.5%)이었습니다.

상가차 임대 계약서에 명시된 `권리금포기 특약`은 상가건물임대차 보호법 규정을 위반한 약정이다.

상가차 임대 계약서에 명시된 `권리금포기 특약`은 상가건물임대차 보호법 규정을 위반한 약정이다.

우리나라 대부분의 상가에는 권리금이 있습니다. 권리금을 내고 상가를 임대한 임차인 입장에서는 나갈 때 권리금을 받고 나가야 한다고 생각합니다. 그러나 임대인 입장에서는 권리금 때문에 골머리를 앓기도 합니다.

일부 상가건물 소유자 중에는 아예 ‘상가임대차 계약서’에 ‘임차인은 권리금을 주장할 수 없다’라고 특약 조항을 명시하지 않으면, 계약을 하지 않는 경우도 있습니다. 만약 이럴 경우 ‘권리금을 받지 못한다’,‘받을 수 있다’는 등 의견이 분분합니다.

결론만 내리면 ‘권리금 포기 특약’ 조항이 계약서에 있다고 해도, 권리금은 받을 수 있습니다. ‘권리금을 주장할 수 없다’라는 특약은 상가건물임대차보호법 제15조 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 조항에 따라 특별한 사유가 없는 한 효력이 없습니다.

단, 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있습니다.

법의 보호를 받기 위한 임차인 유의사항

상가임대차 분쟁이 발생했을 때 법의 보호를 받기 위해서는 임차인도 각별한 주의가 필요하다.

상가임대차 분쟁이 발생했을 때 법의 보호를 받기 위해서는 임차인도 각별한 주의가 필요하다.

‘건물임대차보호법’이 있으니 무조건 임차인에게 유리하다고 생각해서는 안 됩니다. 법의 보호를 받기 위해서는 임차인도 계약 과정이나 임대 기간 중 꼭 지켜야 할 내용이 있습니다.

계약을 체결할 때 보증금을 대리인에게 송금하는 경우가 있는데, 반드시 임대인 본인에게 직접 송금해야 합니다. 또한 권리금을 지급할 때도 임대인의 의사를 확인하고 권리금을 지급해야 합니다. 임대차 계약서에도 ‘지급한 권리금 반환’ 등의 내용을 정확하게 명시해야 합니다.

계약서에 사인을 했다고 끝난 것이 아닙니다. 당일에 사업자등록을 신청하고 확정일자까지 받아야, 나중에 분쟁이 생겼을 때 법의 보호를 받을 수 있습니다.

계약기간 중에도 월세가 3개월 이상 연체되지 않도록 주의해야 합니다. 만약 계약을 갱신하면서 보증금을 더 내야 할 경우에도 새로운 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다.

계약기간이 끝나 더는 임대하지 않겠다면, 자동갱신이 되지 않도록 계약만료 1개월 전에 미리 통보해야 합니다. 임차인이 권리금을 받으려면, 계약기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해야 합니다.

임대계약이 끝나면 집수리 비용이나 원상복구 때문에 다툼이 생깁니다. 임대한 상가 건물에 누수 등으로 문제가 발생할 경우, 피해 규모나 수리 비용 등을 사진이나 문자 메시지 등으로 남겨 놔야 분쟁 시 유리합니다.

아는 사람에게 묻지 말고, 전문가와 상담하라

서울시의`눈물그만` 사이트 ‘상가임대차 온라인상담’ 게시판에는 상가임대차 분쟁 관련 민원 상담이 가능하다. ⓒ서울시 홈페이지

서울시의`눈물그만` 사이트 ‘상가임대차 온라인상담’ 게시판에는 상가임대차 분쟁 관련 민원상담이 가능하다.

상가임대 분쟁이 발생하면 자영업자들은 주위에 아는 사람에게 묻습니다. 그러나 이 방식은 좋은 해결책이 아닙니다. 잘 찾아보면 전문가들이 무료로 상담을 하거나 분쟁을 조정해주는 곳도 있습니다.

서울시는 ‘서울시 상가임대차상담센터’와 ‘서울시 상가건물임대차 분쟁조정위원회’를 운영하고 있습니다. ‘찾아가는 자영업지원센터’ 프로그램도 있어 바쁜 자영업자가 서울시에 가지 않아도 상가임대차 분쟁조정이나 상가임대차·자금지원, 경영진단 및 컨설팅 등도 교육하고 있습니다.

서울시 ‘눈물그만’ 사이트 내 `상가임대차 분야` 게시판에 문의 내용을 남기면 변호사, 공인중개사, 전문상담위원 등이 답변을 해주기도 합니다.

임차인이 자신의 권리를 정확히 알아야 법의 보호를 받을 수 있습니다. 서울시는 이를 위해 더 많은 정보를 제공해야 하며 자영업자는 잘 활용해야 합니다. 다양한 창구 등을 통해 임차인과 임대인 간의 갈등을 해결하고 원만하게 조정한다면, 상가 임대 분쟁으로 고통 받는 자영업자는 점점 줄어들 것입니다.

아이엠피터정치미디어 ‘The 아이엠피터’를 운영하는 1인 미디어이자 정치블로거이다. 시민저널리즘, 공공저널리즘을 모토로 정치, 시사, 지방자치 등의 주제로 글을 쓰고 있다. 대한민국 정치의 시작과 개혁은 지방자치부터 제대로 이루어져야 한다는 생각을 갖고 있다. 언론이 다루지 않는 서울시 이야기를 주로 다룬다.
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