서울시 공동주택 높이관리기준, 왜 35층인가?

내 손안에 서울 내 손안에 서울

Visit1,078 Date2017.02.16 16:17

전경ⓒ뉴시스

서울시가 최근 이슈로 떠오른 재건축 아파트 35층 높이 제한과 관련해 ‘서울시 높이관리기준 및 경관관리방안’ 기자설명회를 열고 다시 한번 그 취지와 운영방안에 대해 분명히 밝혔다.

높이관리기준, 왜 만들어졌나?

시는 우선 높이관리기준을 마련한 배경에 대해 서울의 핵심 경관자산인 한강, 주요산, 구릉지 등에 가리지 않고 무분별한 고층건물이 들어서면서 서울다운 도시 경관의 정체성 및 경쟁력을 훼손시키는 문제를 들었다.

아파트에 가려져 보이지 않는 산, 한강변 돌출경관, 확일화된 아파트 건설, 초고층 아파트 단지 연속 개발에 따른 차폐경관 예시(조망권 사유화)

즉, 성장·개발에 초점을 맞춘 도시관리, 고층건물이 랜드마크라는 잘못된 인식, 높이관리 체계와 정교한 관리틀 미흡은 결국 도시 경관의 부조화, 획일화, 조망권의 사유화를 초래한 것이다.

이에 시는 그간 개별 사업 단위 개발 중심이 아닌 서울시 전체 차원의 스카이라인 관리를 위한 원칙과 기준의 필요성을 느끼고 정책 전환을 시도했다고 설명했다.

높이관리기준, 누가 어떻게 만들었나?

뉴욕, 런던, 파리와 같은 해외의 선진 도시들은 이미 도시 경관을 도시의 경쟁력으로 인식하고 오래전부터 중심지와 주거지역의 밀도와 경관을 분명하게 차등 관리하고 있다. 뉴욕의 경우, 맨하탄과 같은 중심지는 고층 고밀 복합개발을 유도하고 이외 주거지역 공동주택은 최고 14층 내외까지 허용하고 있다.

이에 서울시도 100년 대계 서울의 모습을 도시자원으로 활용하기 위해 경관을 포함한 도시 전반에 대해 중·장기적인 원칙과 기준을 적용하기 시작했다.

2030 서울플랜 등 높이관리기준 정립 과정

2030 서울플랜 등 높이관리기준 정립 과정

‘서울 도시계획 100년 기반 마련(2013)’, `2030 서울플랜(2014)`, `한강변 관리 기본계획(2015)`, ‘서울시 경관계획(2016)’ 등이 바로 그것이다.

특히 전국 최초로 시민이 직접 참여하여 함께 만든 `2030 서울플랜(2014)`은 서울시 최상위 법정계획으로서, 서울시 전역에서 입지와, 밀도, 용도에 따라 차등화 된 높이관리 기준을 명시했다.

고밀의 업무상업 기능이 집적된 중심지는 50층 내외 초고층 경관을, 주거지역은 35층 수준 이하에서 주변과 조화로운 경관을 유도하고 있다.

■ 서울시 높이관리 기준

구 분 도심·광역중심 지역·지구중심 그 외 지역
상업,준주거 복합 : 51층 이상 가능
주거 : 35층 이하
복합 : 50층 이하
주거 : 35층 이하
복합 : 40층 이하
주거 : 35층 이하
준공업 복합 : 50층 이하, 주거 : 35층 이하
일반주거 제3종일반 : 주거 35층 이하, 복합 50층 이하
제2종일반 : 25층 이하
제3종일반 : 35층 이하
제2종일반 : 25층 이하

시는 이러한 높이관리기준은 장기간 전문가 논의와 시민 공론화 과정을 거쳐 결정된 사회적 합의이며, 경직된 규제가 아니라 서울의 정체성 보존과 경쟁력 확보목적으로 도시경관을 장기적으로 일관되게 관리하기 위한 것이라고 강조했다.

서울시 공동주택, 왜 35층 이하인가?

35층 높이 수준(해발 33m 기준)

35층 높이 수준(해발 33m 기준)

공동주택 35층의 높이는 실제 표고 100~120m에 달하는 높이로 남산 소월길과 낙산을 넘어서는 높이다. 또한 2009년 한강변 초고층 건축이 허용되던 시절에 건립된 아파트의 최고 층수 수준이다.

높이관리기준이 마련된 2013년 이후, 70개소가 넘는 주거지 정비사업이 높이기준에 따라 정비계획을 결정, 사업이 신속하게 진행 중이며 이중 용적률 290% 이상의 고밀 공동주택 단지만도 14개소에 이른다.

최근 한강변 재건축 단지의 경우 35층 기준 내에서도 다양하고 창의적인 경관이 창출된 사례가 축적되고 있다.

높이기준과 관련한 오해와 진실

초고층 건물을 지을 경우 동간 거리를 넓게 할 수 있어서 도시경관이 좋아진다는 주장에 대해, 시는 사업 대상지 단독으로 봤을 때 이야기라고 지적했다. 실제로 도시경관은 배후로 건축물이 중첩돼 서 있기 때문에 건물 사이로 보이는 조망 경관은 거의 없다고 말했다.

35층 규제가 획일적 스카이라인을 만든다는 주장에 대해서도 현실과 다르다고 지적했다. 이는 모든 건물을 35층으로 짓는 경우인데 실제로는 그렇게 할 수가 없다는 것이다. 일반 주거지역에서 허용되는 최고 수준인 용적률 300%와 건폐율 20%를 기준으로 계산하면 단지 내 평균 층수는 15층에 불과한 만큼 주거 쾌적성을 확보하면서도 얼마든지 다양한 높이와 형태로 건물 배치가 가능하다고 설명했다.

용적률=연면적/사업부지면적, 건폐율=1층 건축면적/사업부지면적, 평균층수=용적률/건폐율

서울시 김학진 도시계획국장은 “서울 전체 도시관리 차원에서 높이관리에 대한 지속적 논의와 공론화는 필요한 사항이나 왜곡된 주장과 잘못된 인식으로 인해 이제 수립해 운영 중인 기준이 흔들리는 것은 바람직하지 않다”고 밝혔다. 또한 “서울의 도시계획은 현재 세대만이 아닌 미래 세대를 고려하는 도시계획으로, 시민과의 공감 하에 지속적이고 일관성 있게 유지하면서 진정한 명품도시 서울로 거듭날 수 있기를 희망한다”고 말했다.

기자설명회 자세히 보기 클릭
서울시 높이관리기준 및 경관관리방안 설명자료 보기

문의 : 도시계획과 02-2133-8324

Creative Commons 저작자 표시 비영리 사용 동일조건변경허락